最近，大家都在探讨一个问题，2016 年房地产大卖，2017 年会不会是小年？如果是这样詹姆士：风暴火力全开，力拔头筹绝对称王的半岛体育话，2017 年什么时候是买房的好时机？能在哪里买？

　　开发商们也在琢磨，宏观调控还会不会增强？从什么地方集中火力？还会持续多久？

　　金融界的朋友也在担心，这样调控下去，银行没事儿做了，信托没市场了，发债不审批了，大家可以歇歇年假了；也有朋友说，银行的钱放不出去了，2016 年的奖金也没了，连房地产业也不好了，现在辞职都没地方去了。

　　热点城市政府部门也忙得很，天天都会有人去各个楼盘明察暗访，听说有的项目总价 700 万元，只高出限价一万元，就被公开通报谴责。政府严厉问责，其实就是想通过调控，让市场回归到规范的轨道上。

　　调控永远是新一波的市场机会，不论是国内还是海外，能够抓住行情的企业就可以弯道超车，能够抓住机会的个人就可以抄底市场，而误判形势、应对失当的企业将被市场无情淘汰，个人又将错失机会、后悔不已。

　　那么，现在的调控究竟是一个怎样的目标？近两年的走势又会如何演变？

　　其实调控的目标非常清楚，既不希望楼市火爆、地市疯狂，也不希望市场冰冻、房价大跌，按照李克强总理的要求，就是要“促使房地产市场平稳健康发展”，这是中央政府一贯以来的既定方针，并没有发生根本性的变化。

　　虽然出于稳增长、保就业的目的，政策上不但宽松货币、大水漫灌，而且居民部门加杠杆，房地产企业加杠杆，社会资金被吸引到房地产行业，造就了如 2015 年股市疯狂一样的楼市疯狂。土地供求失衡、资金违规放贷、场外乱加杠杆、舆论推波助澜，地市楼市几近失控。好在中央政府推出强有力措施，为一二线城市这群脱缰的野马重新套上了马辔，强化了地方政府的主体责任，纠正了金融体系的违规挪用信贷资金，对中介的弄虚作假、扰乱市场展开整顿风暴，对自媒体传播谣言、炒作市场封号、关停，当然，房企的违规操作和不正当经营也同样受到治理。

　　应该说，本轮调控指向是精准的，其中限购限贷打压投资客，延后改善客，限制土地资金违规使用，收窄房企资金渠道，治理场外杠杆、虚假广告、违规销售、市场炒作，并出台落户与人地挂钩政策，应该都是正确并有效的措施。

　　调控的期望只有两条詹姆士：风暴火力全开，力拔头筹绝对称王：

　　一是调整预期。

　　市场预期必须向下，才能防止楼市再次迅速转暖，因此，热点城市销量与房价一定会出现环比下降，一方面确实是由于调控导致高端需求受限、客户减少，并且热点城市可售面积、新开工面积、土地储备面积均严重不足，市场“无房”可售，自然降温。另一方面国家统计局发布 10 月上半月的 15 个热点城市房价环比，就是希望市场预期降温。

　　市场预期下调对于稳定楼市特别是土地市场是极有好处的，在热点城市调控之前，一些项目的土地溢价率远远超过新三板股票的市盈率，并且受到银行资金和各路资本的追捧，土地市场的泡沫远远超过我们的想象力。调控虽然来得迟了，但来了终究还是好的，不然的话，市场已接近丧心病狂。

　　二是规范市场

　　资本市场、土地市场、中介服务、媒体传播、房企销售都加大了整顿和监管力度，流向房地产的定向资金渠道已经收窄，资金发放更为审慎；土地融资成为整顿对象，利用银行资金高价抢地将越来越少，中介、房企的违规宣传和销售都被严厉监管及处罚。

　　调控周期会有多久？

　　我们相信，调整周期最少还有 18个月，任何指望放松的想法都要放到2018 年二季度了。

　　调控之后谁在焦虑？

　　最焦虑的是三四线城市政府，中央推动“去库存、降杠杆”，结果被热点一二线城市拔了头筹，不该去的库存被去化殆尽、地方债也降了杠杆，而三四线城市还没来得及去库存，地方债也还没消化，这一轮小周期就结束了。中小城镇已经失去人口内生性增长和外来性导入的机会，除了拆迁几乎再没有新增住房消费，而拆迁需要更多的土地财政支持，地方政府只有通过出让土地获得拆迁改造资金，但又陷入加库存的囚徒困境。

　　未来绝大多数三四线城市恐怕再也没有“去库存、降杠杆”的机会了。人口及其背后的资本将成为未来不二的市场资源（矿产将逐渐丧失资源的原有价值），中小城市将永久性失去这一资源的青睐，去库存、不可持续的土地财政和化解地方债将成为中小城镇长期的三座大山。

　　更焦虑的是中小开发商，市场的增长都被大房企拿走了，热点城市中小房企迎来转手退出的历史最佳时机，但转眼良机不再。有位同行朋友上半年在谈一个并购项目，马上要签约了，一个地王出来，小房企心态变了、价格涨了，只好重新谈判。好不容易又谈成了，又一个地王出来，再次重谈。现在的情景又不一样了，心态还会重新调整，价格也得回调。当然，三四线城市的中小房企就没有这样好的运气了。

　　现在热点城市的市场虽然降温，但是小房企的心态还没有完全降温。2017 年的市场不会等待，对于想卖地卖项目的小房企来说，心理价位预期需要重新调整。非热点城市机会更是越来越少，楼市降温、市场规范最受伤的还是中小房企，销售越发艰难，资金越发紧张，融资渠道越来越窄，现金链随时可能断裂。

　　比较焦虑的是金融机构，销售增速下滑已成现实，居民加杠杆显然正在收缩，按揭贷款增速下降，四季度必然还是继续下滑的。开发贷增速本就几近零增长，主要是大房企转而利用成本更低的公司债，小房企已经被银行抛弃、只收不放，四季度也不会有明显增加。银行理财资金严禁违规进入房地产领域，理财产品无处可去，收益率也会降低。房地产信托业务重新强调合规经营，未来信托市场也难以扩大。钱还在，缺少客户，在资金潮、资产荒、负利率的时代，金融机构赚钱已经很难，再失去房地产的银矿，钱无处可投、人无事可做，下岗裁员或将是早晚的事。

　　最淡定的依然是大房企，一方面2016 年收成很好、现金充沛，销售已经远超预期，20 强房企仅上半年就增长了 80%，比全国平均销售额增速高了 40 个百分点。房企发债也同样抓住了市场机遇，2016 年房企发债已经超过9600亿元。虽然目前国内发债暂停，但海外发债又会卷土重来。在调控期间，恰恰又是手中握有大把现金的大房企低价拿地、并购重组的绝佳机遇，也是扩展市场、延揽人才的最好时机。

　　楼市调控已经明显见效，热点城市房价环比已经出现下降，地王潮也已经消散，我们预计，调控的范围不会继续扩大，除非个别城市仍然出现顶风涨价。调控的力度也不会继续加强，现行的政策还会继续严格执行。土地供应会有所增加，特别是二线的省会和特大城市。

　　作者欧阳捷，为新城控股高级副总裁